Immobilien als Kapitalanlage im Umfeld der klassischen Anlageformen

Die klassischen, nicht sachwertorientierten Anlageformen wie Festgeld, Bankkonto, Kapitalversicherungen sind zwar vergleichsweise sicher, bringen allerdings in den letzten Jahren nur noch sehr wenig Rendite (zumeist unter 1 % p.A.). Mit anderen Worten: die Verzinsung, die Sparer in den 1980er und 1990er Jahren auf Sparkonten erzielen konnten, sind für dies Anlageformen nicht mehr realistisch.

Auch die Sicherheit (Kein Wertverlust durch Sicherheitsgarantien, Garantierte Zinsen) kann durch die Sachwertorientierten Anlageformen nicht geboten werden. Selbst der Totalverlust einer Investition ist möglich. Diese Gefahr kann allerdings durch die Einholung vieler Informationen wesentlich vermindert werden. Dies ist allerdings oftmals nur durch hohen zeitlichen Aufwand und zusätzlichem Fach-Knowhow (in unserem Fall über Immobilien) möglich.

Die Sachwertanlagen wie Immobilien galten bereits früher als relativ bis sehr wertbeständig. Das Interesse an Wohnimmobilien als Kapitalanlage hat sich durch die negative Entwicklung der Sparzinsen noch verstärkt.

Wohnimmobilien eignen sich gut als  Kapitalanlagen, diese Anlageform ist aber nicht ohne Nachteile. Überprüfen Sie die nachfolgende Aufstellung der Vor- und Nachteile und entscheiden Sie dann, ob diese Kapitalanlageform für Sie geeignet ist oder nicht.

Wer sich für eine Immobilie als Kapitalanlage interessiert, erhält von den Verkäufern häufig eine Modellrechnung oder zumindest eine Angabe zur erwarteten Rendite. Wie unsere beispielhafte Rendite-Berechnung zeigt, erfüllen sich die hohen Erwartungen der Anleger vor allem dann, wenn der Immobilienwert und die Miete bis zum Verkauf deutlich steigen und der Erhaltungsaufwand gering bleibt. Häufig sind diese Annahmen aber sehr optimistisch.

Unser Tipp: Wenn Sie ein schlechtes Gefühl haben, lassen Sie die Finger davon!

Investition in Wohnimmobilien - Vorteile und Nachteile

Investitionen in eigene Wohnimmobilien sind nicht ohne Risiko, und sollten gut durchdacht sein. Die Risiken können aus der vermeintlich guten Anlage schnell ein Loch ohne Boden werden.

Vorteile der Investition in Wohnimmobilien

  • Hohe Sicherheit
  • Langfristig steigender Wert
  • Zumeist stabile Rendite
  • Viele finanzielle Zuschüsse bei Bau und Sanierung möglich
  • Steuerliche Vorteile - Abschreibungsmöglichkeiten
  • Wertsteigerung bei Verkauf nach über 10 Jahren steuerfrei

Nachteile der Investition in Wohnimmobilien

  • Hoher Kapitalbedarf für den Einstieg
  • Langfristige Anlage, daher meist nicht kurzfristig zu Bargeld zu machen
  • Fachwissen für Immobilienkauf, bzw. Immobilienverkauf notwendig
  • U.U. Technisches Fachwissen rund um Hausbau und Handwerkerleistungen notwendig
  • Oft hoher Aufwand für Mietersuche
  • Gesetzgebung tendenziell eher für Mieter als für Vermieter besser

Wichtige Fragen bei der Entscheidung über eine Immobilieninvestition

Kaufpreis

Wie hoch ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahreskaltmiete? Ist das für den Standort ein übliches Verhältnis? Ein Faktor von 20 ist günstig, 25 inzwischen in den meisten Lagen üblich, 30 auf jeden Fall teuer, aber häufig anzutreffen.

Nebenkosten (Anschaffung)

Wie hoch sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision für die Immobilie?

Nutzungsdauer

Können Sie heute bereits sagen, für wie lange Sie die Immobilie behalten möchten? Wann und wie wollen Sie die Investition abschließen?

Mieteinnahmen

Mit welcher Kaltmiete pro Quadratmeter rechnen Sie? Ist diese Miete im Standort bei vergleichbaren Immobilien zu erzielen? Wer kümmert sich um neue Mieter, wenn die Wohnung leer steht?

Verwaltungskosten

Wie hoch sind die Verwaltungskosten für die Wohnung?

Erhaltungsaufwand

Ist die Zinsbindung für die geplante Finanzierung länger als die Nutzungsdauer? Dann benötigen Sie nach der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung. Lassen Sie sich zeigen, wie sich ein Zinsanstieg auf Ihre Monatsrate und die Rendite auswirken.

Wiederverkauf

Welche Faktoren beeinflussen bereits heute die Wertentwicklung der Immobilie? Gibt es absehbare Risiken? Können Sie erwarten, die Immobilien zum gleichen Faktor (Kaufpreis zu Jahresmiete) zu verkaufen, wie Sie sie selbst gekauft haben?

Werden Ihre Fragen im Exposé des Immobilienangebotes beantwortet?

Sofern Sie die Antworten zu diesen Fragen nicht mit Hilfe des Exposés zur Immobilie beantworten können, sollten Sie den Verkäufer oder Vermittler befragen. Gerade wenn er Ihnen eine Rendite-Erwartung für das Objekt genannt hat, weiß er genau, wie er diese Fragen für seine Berechnung beantwortet hat. Sie erhalten damit wichtige Hinweise dazu, wie realistisch diese Annahmen sind.

Die Grundüberlegungen zur Rendite sind dabei übrigens für alle angebotenen Immobilien gleich, egal, ob es sich um eine gewöhnliche Eigentumswohnung zur Vermietung oder Appartements in einer Seniorenresidenz, einem Pflegeheim oder einem Studentenwohnheim handelt.